УЗАГАЛЬНЕННЯ судової практики розгляду в 2011-2012 роках цивільних справ, пов’язаних із застосуванням законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна

 

            На виконання листа апеляційного суду Вінницької області від 19 липня 2013 року  № 1-7562, Піщанським районним  судом Вінницької області проведено узагальнення практики  розгляду  в 2011-2012 роках цивільних справ, пов’язаних із  застосуванням законодавства,  яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна.

Неодмінною умовою життєздатності економіки будь-якої держави є нормальне й стабільне функціонування

її кредитно-фінансових інститутів.

Інтенсивна інтеграція української фінансової системи в міжнародну стала причиною того, що кризовий стан світовоїфінансової системи, який розпочався у 2008 р., безпосередньо відобразився й на її функціонуванні. Результатом цього для українських кредитно-фінансових організацій стало погіршення ліквідності в банківському секторі, що призвело до великої кількості судових спорів щодо виконання кредитних договорів, договорів банківського вкладу, забезпечення договірних зобов’язань, звернення стягнення на заставлене майно, визнання договорів кредиту, поруки, застави, іпотеки недійсними тощо.

Переважна кількість спорів пов’язана з неможливістю своєчасного виконання прийнятих на себе договірних зобов’язань як з повернення кредиту, так і вкладу через зміни у фінансовому стані учасників таких правовідносин.

У зв’язку з цим, останнім часом банки активно використовують своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки при простроченні іпотекодавцем повернення суми кредиту.

Відносини іпотеки нерухомого майна регулюються Законом України «Про іпотеку» від 05 червня 2003 року N 898-IV.

Статтею 1 Закону «Про іпотеку» встановлено, що іпотека – це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. 

  Відповідно до Закону України «Про іпотеку», іпотекодавець - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов'язання або зобов'язання іншої особи перед іпотекодержателем, а іпотекодержатель - це кредитор за основним зобов'язанням.

         З огляду на викладене узагальнення судової практики розгляду цивільних справ щодо спорів, пов’язаних з іпотекою як заставою нерухомого майна є надзвичайно актуальним.

            Метою зазначеного  дослідження є виявлення проблемних та спірних  питань, що  виникають при розгляді цієї  категорії справ, причин, що сприяли виникненню даних спорів,  найбільш характерних порушень чи  неправильного   застосування  норм  матеріального  та  процесуального   права,  вироблення  пропозицій  для  забезпечення єдиного та  правильного  застосування законодавства. 

      Об'єктом вивчення  були судові рішення, ухвалені за результатами розгляду спорів у  цивільних справах, пов’язаних  із застосуванням законодавства, яке регулює іпотеку як заставу  нерухомого майна. 

            Протягом 2011 року до Піщанського районного суду Вінницької області надійшла 1 позовна  заява про звернення  стягнення на предмет іпотеки, яка була  залишена без розгляду на підставі п.  3 ч. 1 ст. 207 ЦПК України, так як належним  чином повідомлений позивач повторно не з’явився в  судове засідання, та від нього не надійшла заява про розгляд справи  у його відсутності.

            В 2012 році на розгляді в Піщанському районному суді Вінницької області перебувало 46  спорів, що виникають із  договорів позики, кредиту, банківського вкладу, з них 15 становили справи,  де суттю позову виступала вимога про  звернення стягнення на предмет іпотеки. В 2012 році було  розглянуто з постановленням рішення 6 цивільних справ,  з них позовні вимоги задоволенні повністю  в 3 справах. По одній цивільній справі провадження було закрито на підставі  п. 2 ч. 1 ст. 205 ЦПК  України, так як набрало законної сили рішення суду, ухвалене з приводу спору між тими самими   сторонами, про той  самий предмет і з тих самих підстав. Без розгляду за клопотанням цивільного  позивача залишено  1 позовну заяву. Три позовні заяви повернуто позивачам, так як вони відповідно  до ухвали суду про залишення позовної  заяви без руху, у встановлений строк не усунули недоліки  позовної заяви. Одну справу направлено за підсудністю до  іншого суду, так як після задоволення  відводів (самовідводів) неможливо було утворити новий склад суду для розгляду  справи.

         Основними причинами виникнення таких спорів є наслідки порушення кредитного договору позичальниками

у частині виконання зобов'язання належним чином і в установлений строк відповідно до умов договору. А право застави не тільки забезпечує виконання основного зобов'язання, а й визначає можливі способи здійснення іпотекодержателем захисту його прав та інтересів у основному зобов'язанні.

Аналіз судової практики зазначеної категорії справ свідчить про те, що найпоширенішими в 2011-2012 роках були спори щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором та виселення осіб, які зареєстровані та проживають за місцезнаходженням предмету іпотеки. В переважній більшості справ, предметом іпотеки виступало житло – будинки і квартири, в поодиноких випадках – земельні ділянки.

З урахуванням принципу диспозитивності, передбаченого в статті 11 ЦПК, та з метою дотримання вимог статті 39 Закону України "Про іпотеку", судді при отриманні позовних заяв з вимогами про звернення стягнення на предмет іпотеки, керуючись частиною 4 статті 119 ЦПК України, вирішували питання щодо залишення позовної заяви без руху й пропонували позивачу усунути недоліки щодо відповідності змісту позовної заяви, у тому числі й вимогам статті 39 Закону України "Про іпотеку".

Так, в 2012 році без руху було залишено три позовних заяви банків про звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором.

 В основному судді Піщанського районного суду залишали позовні заяви без руху у зв’язку з тим, що позивач у порушення п. 5 ч.2 ст. 119 ЦПК України не зазначив у прохальній частині позовної заяви загальний розмір вимог та всі його складові; опис нерухомого майна (з яких приміщень, їх площа), спосіб реалізації предмета іпотеки, оскільки відповідно до ст. 39 Закону України «Про іпотеку», у разі задоволенням судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначаються загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки; опис нерухомого майна, за рахунок якого підлягають задоволенню вимоги іпотекодержателя; спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону;  пріоритет та розмір вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню з вартості предмета іпотеки; початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації. Зокрема, з даних причин  ухвалою Піщанського районного суду від 20 вересня 2012 року залишено без руху позовну заяву ПАТ КБ «ПБ» до С. про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Крім того, до більшості позовних заяв про звернення стягнення на предмет іпотеки, позивачі долучали клопотання про витребування доказів, а саме довідки про склад осіб, які зареєстровані та проживають за адресою предмета іпотеки. При цьому судді керувалися положеннями ч. 1 ст. 137 ЦПК України, яка вказує, що у випадках, коли щодо отримання доказі у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, є складнощі, суд за їх клопотанням зобов’язаний витребувати такі докази. Проте, позивачі по даній категорії справ не долучали до клопотання відомостей про неможливість отримання таких доказів особисто, що також слугувало підставою для залишення позовної заяви без руху.

Також, підставою для залишення без руху позовних заяв про звернення стягнення на предмет іпотеки, ставала їх невідповідність п. 5, 6 ч. 2 ст. 119 ЦПК України, а саме вони не містили виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, зазначення доказів, які підтверджують кожну обставину, наявність підстав звільнення від доказування.

Однією з проблем, які виникали у суддів Піщанського районного суду при розгляді вказаної категорії справ було те, що в порушення процесуальних вимог, позивачі не надавали правовстановлюючих документів на майно, на яке зверталося стягнення, не надавали доказів вартості майна, а також належних копій кредитних договорів та договорів іпотеки, оскільки надані суду примірники в переважній більшості випадків містили пробіли по тексту договору або були виготовлені в такій поганій якості, що не могли бути прочитаними. З даних підстав були залишенні без руху з наданням строку для усунення недоліків відповідно до ст. 121 ЦПК України позовна заява ПАТ КБ «ПБ» до С., С., та М. про звернення стягнення, та позовна заява ПАТ КБ «ПБ» до С. та С. про звернення стягнення на предмет іпотеки, так як перелічені недоліки перешкоджали відкриттю провадження у справі.

Складнощі при розгляді даної категорії справ виникали з приводу неявки в судове засідання належним чином повідомлених відповідачів без повідомлення причин неявки, що ставало підставою для ухвалення по справі заочного рішення. Зокрема, в цивільній справі за позовом ПАТ КБ «ПБ» до І. про звернення стягнення було ухвалене заочне рішення відповідно до положень ст. 169, ст. 224 ЦПК України, так як відповідач І. будучи належним чином повідомленим про час та місце розгляду справи, в судове засідання двічі  не з’явився без поважних причин. За письмовою заявою відповідача вказане заочне рішення було переглянуте відповідно до положень ст. 228 – 231 ЦПК України, та скасоване, а за результатами розгляду ухвалено рішення, яким позовні вимоги задоволено частково.

При вирішенні спорів даної категорії судді, насамперед, встановлювали факт невиконання або неналежного виконання основного зобов'язання. Відповідно до положень статей 33, 35 Закону України "Про іпотеку", у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення у не менш ніж тридцятиденний строк. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає зверненню з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання відповідно до частини 2 статті 35 Закону України "Про іпотеку". Тобто, однією з підстав для задоволення позовів про звернення стягнення на предмет іпотеки для суддів була наявність в матеріалах справи письмової вимоги, передбаченої ст. 35 Закону України «Про іпотеку», як доказ дотримання іпотекодержателем процедури звернення стягнення на предмет іпотеки.

При вирішенні спорів про звернення стягнення на предмет іпотеки суддями давалася оцінка співмірності суми заборгованості за кредитом та вартості іпотечного майна, якщо допущене боржником чи іпотекодавцем порушення основного зобов’язання чи іпотечного договору не завдає збитків іпотекодержателю і не змінює обсягу його прав.Проблемні питання пов’язаннні з оцінкою предмета іпотека були пов’язанні насамперед з тим, що в одних випадках в якості ціни позову бралася початкова вартість, яка зазначена у договорі, в інших - встановлена вартість предмета іпотеки на час розгляду справи при видачі витягу із державного реєстру.

При вирішенні цих питань судді виходили з того, що ціна предмета іпотеки встановлюється в самому договорі. Якщо при розгляді справи сторони з такою оцінкою погоджуються, то в суду немає підстав її не приймати до уваги, оскільки вона є умовою договору. Якщо між сторонами виникає спір щодо такої оцінки, то в залежності від того, яка сторона її оспорює, вона зобов'язана за змістом частини 3 статті 10 ЦПК України довести інший його розмір, зокрема заявити клопотання про призначення та проведення відповідної судової експертизи.

При вирішенні спорів зазначеної категорії у суддів Піщанського районного суду виникали також питання пов’язані із визначенням способу реалізації предмету іпотеки. Судді Піщанського районного суду враховували положення ч. 3 ст. 33, ст.. 36, ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та при вирішенні позову про звернення стягнення на предмет іпотеки суд надавав банку право продажу предмету іпотеки із застосуванням процедури продажу, передбаченої ст.. 38 Закону України «Про іпотеку», а саме з правом укладання договору купівлі-продажу будь-яким способом, у тому числі нотаріального укладення договору купівлі-продажу з іншою будь-якою особою-покупцем та з наданням банку всіх повноважень продавця.

Відсутність в Законі України "Про іпотеку" чіткої процедури виселення мешканців при зверненні стягнення на предмет іпотеки викликало складнощі при вирішенні судями вимог іпотекодержателів про виселення мешканців. Зокрема, спірним було питання щодо застосування частини 2 статті 39 цього Закону в контексті вимог статті 40 цього ж Закону та частини 3 статті 109 ЖК України.

Відповідно до частини 4 статті 9 ЖК України ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування жилим приміщенням інакше як з підстав і порядку, передбачених законом.

Статтею 39 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що одночасно з рішенням про звернення стягнення на предмет іпотеки суд за заявою іпотекодержателя вправі винести рішення про виселення мешканців.

Разом з тим, у частині 1 статті 40 цього ж Закону зазначено, що звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться в порядку, встановленому законом.

У частинах 2 і 3 цієї ж статті 40 законодавець встановлює певний порядок дій банку: після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення всі мешканці зобов'язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільнять житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду. Аналогічний порядок щодо виселення всіх громадян, що мешкають у житловому будинку або житловому приміщенні, на які звернуто стягнення як на предмет іпотеки, передбачено в частині 3 статті 109 ЖК України. Вимога про добровільне звільнення житлового приміщення може бути направлена разом з вимогою, передбаченою частиною 1 статті 35 Закону України "Про іпотеку".

При розгляді вимог іпотекодержателів про виселення мешканців із житлового будинку чи житлового приміщення в разі задоволення вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки судді Піщанського районного суду враховували таке.Згідно з частиною четвертою статті 9, статті 109 Житлового кодексу України, статей 39 - 40 Закону України "Про іпотеку" виселення мешканців із житлового будинку чи житлового приміщення, яке є предметом іпотеки, проводиться в порядку, встановленому законом. При цьому судді за заявою іпотекодержателя одночасно з рішенням про звернення стягнення на предмет іпотеки за наявності підстав, передбачених законом, ухвалював рішення про виселення мешканців цього житлового будинку чи житлового приміщення

Також, суддями при ухваленні рішень у справах про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення мешканців, якщо серед них були неповнолітні діти бралися до уваги  положення статті 32 ЦК, статті 177 СК та статті17 Закону України від 26 квітня 2001 року № 2402-III "Про охорону дитинства", які передбачають, що  батьки не мають права без дозволу органу опіки і піклування укладати договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або спеціальній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати розподіл, обмін, відчуження житла, зобов'язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов'язання.

У зв'язку із наведеним, судді з’ясовували, чи мала дитина право власності на предмет іпотеки чи право користування предметом іпотеки на момент укладення договору іпотеки. При цьому враховувалось, що будь-які дії, вчинені без згоди іпотекодержателя після укладення договору іпотеки (наприклад, реєстрація неповнолітньої дитини в житловому будинку, народження дитини після укладення договору іпотеки) не є підставою для визнання такого договору недійсним із підстави невиконання вимог закону про отримання згоди органу опіки та піклування відповідно до положення статті 12 Закону України від 2 червня 2005 року № 2623-IV "Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей", яка вимагає попередньої згоди органу опіки і піклування для здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право користування якими мають безпритульні діти.

У переважній більшості випадків судді дотримувалися вимог вищезазначених вимог закону. Зокрема, у випадках, коли у спірних будинках проживали неповнолітні діти, судді притягували до участі у розгляді справи орган опіки та піклування, з’ясовували їх попередню згоду щодо виселення з житлового приміщення неповнолітніх дітей.

Таким чином, Закон України "Про іпотеку" містить в собі суперечливі позиції щодо процедури проведення виселення мешканців житлового будинку чи житлового приміщення, оскільки передбачає можливість їх виселення в судовому порядку як під час задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки, так і в подальшому, але з дотриманням обов'язкової процедури письмового попередження про звільнення житлового приміщення протягом одного місяця.

Резолютивна частина рішень постановлених в результаті розгляду справ даної категорії в разі задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки відповідала вимогам як статті 39 Закону  України «Про іпотеку», так і положенням п. 4 ч. 1 ст. 215 ЦПК України. Зокрема в кожному рішенні в обов’язковому порядку зазначалось:

1) загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки;

2) опис нерухомого майна за рахунок якого підлягають задоволенню вимоги іпотекодержателя;

3) заходи щодо забезпечення збереження предмета іпотеки або передачі його в управління на період до його реалізації, якщо такі необхідні;

4) спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу шляхом надання права іпотекодержателю на продаж предмета іпотеки;

5) пріоритет та розмір вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню з вартості предмета іпотеки;

6) початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.

 

 

Висновки

Результати проведеного узагальнення показали, що судді Піщанського районного суду Вінницької області  в основному дотримуються вимог норм матеріального та процесуального права при розгляді справ, пов’язних із застосуванням законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна. Судді завжди достатньо повно з'ясовували фактичні обставини справи, давали правильну юридичну оцінку доказам, належним чином перевіряли пояснення сторін, у зв'язку з чим постановлені судові рішення повною мірою відповідали вимогам статей 213 - 215 ЦПК України.

В апеляційному порядку було оскаржено одне рішення, ухвалене за результатами розгляду позовної заяви про звернення стягнення на предмет іпотеки, яким позовні вимоги ПАТ КБ «ПБ» до С., С., та М. по звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення осіб, які проживають за адресою предмета іпотеки, задоволено повністю. У результаті апеляційного розгляду відповідно до рішення Апеляційного суду Вінницької області від 26 червня 2013 року апеляційну скаргу представника відповідача С. задоволено частково, рішення Піщанського районного суду Вінницької області від 20 грудня 2012 року в частині задоволення позовних вимог до С. скасувати, та в цій частині ухвалено нове рішення, яким в позові ПАТ КБ «ПБ» до С. про звернення стягнення та виселення, відмовлено. В іншій частині рішення залишено без змін. Колегія суддів апеляційного суду Вінницької області прийшла до висновку, що судом першої інстанції при прийнятті оскаржуваного рішення було порушено норми матеріального та процесуального права, що свідчить про незаконність рішення в частині вимог до С., а тому відповідно до вимог ст. 309 ЦПК воно підлягає скасуванню.

Також, апеляційну скаргу було подано на ухвалу Піщанського районного суду в цивільній справі за позовом ПАТ КБ «ПБ» до С. та С. про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення, відповідно до якої позовну заяву ПАТ КБ «ПБ» до С. та С. про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення, вважати неподаною та повернути позивачу. Апеляційним судом Вінницької області дану ухвалу скасовано, оскільки судом першої інстанції було порушено порядок, встановлений для вирішення питання  про визнання позовної заяви неподаною та її повернення, а тому ухвала є незаконною та підлягає скасуванню з передачею питання про відкриття провадження у справі на новий розгляд до суду першої інстанці.

Крім того, до апеляційного суду Вінницької області було оскаржено ухвалу Піщанського районного суду в справі за позовом ПАТ КБ «ПБ» до Я., про звернення стягнення, якою закрито провадження у справі за позовом ПАТ КБ «ПБ» до Я. про звернення стягнення, оскільки набрало законної сили рішення суду про закриття провадження у справі у зв’язку з відмовою позивача від позову або укладання мирової угоди сторін, ухвалені або постановленні з приводу спору між тими самими сторонами, про той самий предмет і з тих самих підстав. Відповідно до ухвали апеляційного суду Вінницької області від 06 лютого 2013 року апеляційну скаргу позивача задоволено, ухвалу Піщанського районного суду скасовано, оскільки судом першої інстанції при постановлені ухвали порушені  норми процесуального права і ця ухвала перешкоджає подальшому провадженню у справі, тому оскаржувана ухвала підлягає скасуванню з направленням справи для подальшого розгляду до суду першої інстанції, згідно вимог ст. 311 ЦПК України.

Враховуючи наявність  проблемних і спірних питань при вирішенні спорів щодо звернення стягнення на предмет іпотеки та   виселення осіб, які проживають за адресою предмета іпотеки, вважаю за доцільне обговорити   дане  узагальнення на нараді суддів  Піщанського районного суду Вінницької області.

 

 

 

 

       Голова Піщанського

       районного суду                                                     О. І. Фартух

 

 

 

 

Вик. Щерба Н. Л.

     2-25-02